深度分析

WeWork為什麼值350億美金?共同工作空間超越「包租公」的4個秘訣!

2018-08-24

共同工作空間(Coworking space)最近又熱了。在大陸,「WeWork」中國分公司融資5億美元(約150億新台幣),成立才一年多的中國共享工作空間「夢想加」融資3億人民幣(約13.4億新台幣)。在台灣,競選連任的柯文哲都把競選總部設在共享空間中。而「WeWork」總公司的估值,已衝到350億美金!

但說到底,共享工作空間就是一份「包租公」的生意—跟隔壁阿姨出租房子,沒有太大區別。為何投資人紛紛看好?到底,共享工作空間賣的到底是什麼?(前情提要:看看WeWork的共同工作空間,究竟長什麼樣子?

 

創新點:用數據把空間出租效率提升100倍,是共同工作空間真正賺錢的秘訣。

 

本文有4大重點:1. 把酒店模式,帶進商辦市場 2. 立體3D建模,讓空間設計比傳統更加精準 3.用社區數據,找出最好設點的位置 4.善用機器學習,預測會議室使用量

 

1. 把酒店模式,帶進商辦市場

共同工作空間成功的關鍵,不在擺擺幾張桌子這個模式真正顛覆的地方,在於「將酒店模式帶進商辦市場」。

什麼是酒店模式?就是跟房東簽長約(或是自己的房子),自己當二房東,把房間用高價「短期」出租給房客。成功方程式很簡單:租單位越多、每單位面積租金越高,總營收越高。

租過房子的人,都會知道房東賺錢的手法:把一間公寓隔成好幾間小房間,增加出租單位;做些裝潢,來提高單位面積租金。WeWork 就是把成功方程式做到極致。

WeWork 的標準規劃是,平均每人的可分配到約1.4坪(50平方英尺),但在美國商辦市場,平均每人分配的可是7坪(250平方英尺)。這樣的坪效,讓 WeWork 營運毛利就可達30%至40%。

WeWork 縮減空間,卻不會令房客覺得擁擠。秘訣就在用新科技讓空間運用更有效率。

 

(圖片來源:王文華)

 

2. 立體3D建模,讓空間設計比傳統更加精準

如 WeWork 2015 年併購了一間擅長建立建築物 3D 立體模型的科技公司 Case,可以把新簽約的空間進行掃描、建立地圖。Case 的技術每小時可掃瞄完一層樓,讓實體的裝潢團隊可瞭解實際的面積、窗櫺、門大小、牆面厚度,甚至是管道系統,這些的細部測量,都讓空間設計更加精準,讓 WeWork 可以兼顧寬廣的公共空間、充足的會議室、明亮採光,以及提高坪效。

利潤,就是藏在這些細節裡。這些細小的空間運用,背後都是大錢特別在老舊建築中,雖然會有建物圖或空間配置圖,但還是有可能跟實際狀況差個一兩寸,嚴重的可以導致桌子尺寸不合,影響到最後的營收表現。

Case 的建築物 3D 立體模型就提升了WeWork的空間使用率15%到20%,同時減少了10%的建築成本。(同場加映:看Amazon如何運用數據設計無人商店

 

(圖片來源:王文華)

 

3.用社區數據,找出最好設點的位置

WeWork 與傳統商辦出租不同之處,還跟辦公室地點、總數大大有關。「當WeWork在城市裡開設越多點,會員的取消數目就會減少。」WeWork 總裁 Artie Minson 說。原因是會員可以在任一地點工作,捨不得取消。

國際大創投最看重的指標,就是快速、精準地開設新的 WeWork 辦公室,讓用戶能否「指數型成長」。

在拿到巨額融資後,WeWork 每個月都增加1.4萬到2.8萬坪的新空間。擴點要如何又快、又好,傳統做法靠房仲、WeWork 作法則是靠科技。

WeWork 和一家專精於社區數據搜集的科技公司 Factual 合作,把不同地點依據咖啡店、購物便利性、餐廳、酒吧、酒店、健身房數量…等資料進行評分,挑選出最合適的地點。也因為透過數據分析、快速找出最合適的地點,如此高的營運效率讓 WeWork 很快速就能簽下新空間,並且招攬進駐用戶。2017 年到 2018 年,WeWork 的空間地點成長了64%。(同場加映:這間公司用數據分析,把自創的垃圾桶賣成暢銷品!

 

(圖片來源:Wikipedia)

 

4.善用機器學習,預測會議室使用量

據點的快速成長,不僅是大幅降低會員取消的風險,還帶來另一大好處:數據。

隨著不同據點開放、會員招募,WeWork 蒐集了越來越多不同大小、類型、地點的辦公室的客戶數據,如會議室使用率。接著,他們就用機器學習去預測:在即將新開的辦公空間中,這種空間大小、地點的會議室使用率為何?大約會有多少會員?

這個預測是決定裝潢的關鍵因素,這會影響到要隔出多少間會議室,甚至是安裝多少支電話。機器學習的預測,比人為的預測的精準度高出40%,讓 WeWork 能更有效地安排裝潢與採購,減少不必要的支出,創造出額外利潤。

共同工作空間吸引創投砸錢,因為工作型態的改變,以及 WeWork 等公司用數據顛覆傳統包租公的作業模式。「大數據」這個詞彙雖不像無如前幾年般火熱,但用數據顛覆既有做法,仍是傳統行業翻身之道。(同場加映:看看這家公司如何用數據革內衣產業的命!

每個行業的革命,依然前景可期。

 

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參考資料:

1. WeWork’s $20 Billion Dream: The Lavishly Funded Startup That Could Disrupt Commercial Real Estate

2. Is the Coworking Market Over Capitalized?

3. As WeWork Acquires CASE, the Future of Office Design May Start Today

 

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