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讓買房子跟在網路上買衣服一樣方便?!這位31歲的創業家,用APP顛覆最傳統的房地產行業

2019-06-19

房地產業存在已久,透過仲介交易的方式卻没什麼改變,因此被視為是侏羅紀行業。來自弱勢家庭的Ryan Williams想用科技顛覆傳統模式,雖然一路受阻,但懷疑的眼光被他轉為前進的燃料,最終建立價值20億美元的企業Cadre。

 

創新點:用APP線上直接交易商業房產,就像在亞馬遜上買賣東西一樣方便。

 

本文4大重點:1.房地產是珍貴資產,應該普遍讓投資者參與。2.房產經紀轉型為科技公司是大勢所趨。3.公司規模化後,面對的挑戰才要開始。4.想要轉變人們的想法是創新的原動力。

 

美中貿易戰打得火熱,台商資金紛紛回流,金額上看5000億台幣,對台灣經濟有正面影響,而其中又以商用房地產的受惠最深。但房地產的價格一向不透明,營運模式又缺乏變化,因此被戲稱是侏羅紀行業。但現在美國有一家房地產電子商務網站Cadre,打算用科技經營徹底顛覆傳統的房地產行業。

 

1.房地產是珍貴資產,應該普遍讓投資者參與

Cadre由年僅31歲的Ryan Williams在2014年創立,總部設在紐約市,有45名員工。Ryan Williams是非裔美國人,在路易斯安那州的首府-巴頓魯治市的工人家庭中長大。他和Apple公司創辦人Steve Jobs一樣,喜歡穿著相同款式的圓領套頭衫,顯示了他追求簡約的個性。

Ryan Williams 13歲就開始創業,開了一家名為Rapappy的運動服裝公司,並在高中畢業前將它賣掉。在唸哈佛大學時,遇到房地產市場崩盤,看到商業房地產被賤價拍賣,拍賣價格和房屋的合理價值之間存在重大差異,於是興起了利用市場的不理性賺取差價的想法,在大學高年級時建立了一個房地產網站。

 

(圖片來源:Medium)

 

Ryan Williams使用房屋稅務識別碼(Tax Parcel ID)來追蹤房產價值,並分析其價值與實際售價的關係。他拿著分析的數據,說服了有錢的哈佛校友投資,於是開始購買數十處房產,再以原價三倍的價格賣掉。到了2010年他要畢業的時候,陷入了是否要繼續擴展這項事業,還是要改去高盛銀行從事投資銀行業務的抉擇。

Ryan Williams後來決定兩者兼顧。他先到高盛銀行的科技媒體通信事業群待了兩年,再到黑石基金集團的房地產私募基金事業群工作。他白天工作18個小時,晚上回到住處後,再繼續房地產的投資事業。他認為房地產是一項珍貴資產,除了少數高資產人士外,應該也要讓更普遍的投資者參與。

於是Ryan Williams在2014年離開黑石基金集團後成立Cadre,目的是讓每個人都可以和高資產人士一樣有機會在房產上獲利。不論是個人、團體或機構,投資門檻一律從5萬美元開始,並可以訂閱Cadre經過審查後推薦的房地產資料,在線上直接交易商業房地產,就像在亞馬遜上買賣東西一樣方便。

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Cadre的共同創辦人還包括了川普的女婿Jared Kushner 和兄弟Joshua Kushner,他們也是哈佛大學校友。Jared Kushner也是政府的主要顧問,而Josh Kushner創立的風險投資公司Thrive Capital,則是Cadre早期的支持者。

 

(圖片來源:AlleyWatch)

 

2.房產經紀轉型為科技公司是大勢所趨

Cadre在線上推薦的房地產,都是經過機器學習和統計分析後才提供給投資者。這些投資資訊以往都被傳統的房產經紀商列為商業機密,但現在Cadre將資訊及價格公開透明的放在網站上,協助投資人做出更好的投資決策。

Cadre每年評估500多個房產投資專案,每個案子總投資金額一般至少5000萬美元,審查後篩選出其中的2%左右推薦給投資人。投資人透過購買房產專案的部分股權後成為合夥人,Cadre再將他們組成專案的有限合夥企業。

而提出開發案的房地產開發商,以前要花幾個月時間,找了幾十個投資人後,才能組成開發團隊,現在透過Cadre將一切作業搬到平台上,時間只要幾個禮拜。

Cadre也提供類似私募股權基金(Private Equity)的投資組合,但費率比它們更低,規定也更少。傳統的私募股權基金只提供給高資產人士,基金收2%的投資費用,賺了錢後還要再拿利潤的20%。而Cadre只收一次性的投資開辦費,以及定期的投資資訊費用。一家開發商與Cadre合作後表示,Cadre的合約內容比大型私募股權基金的規定簡單得多。

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Cadre自己也投資房地產,然後再轉手給有興趣的投資人。2015年1月它參與了Kushner公司收購四棟位於紐約皇后區住宅大樓的投資案,該物業的總銷售金額為1520萬美元,而Cadre獲得50萬元美元的銷售佣金。

 

(圖片來源:Business Insider)

 

Cadre主要面對來自傳統經紀商的競爭,但Cadre致力於將投資流程自動化以降低公司成本,並以人工智慧承銷其房地產投資交易,還讓客戶在線上瀏覽交易時,能用APP立即完成投資數十萬美元的交易。這些技術使Cadre的營運模式與傳統經紀商相比,更加的靈活且透明,因此Ryan Williams在2017年表示,Cadre的發展迅速,交易量已經達到了10億美元。

而商用房地產領域,也出現了越來越多的新創公司。例如「42Floors」是一家位於舊金山的網路公司,以提供商業房地產和辦公室租賃資訊為業,已經得到Joshua Kushner的Thrive Capital投資。還有一家「Rofo」線上房地產租賃平台,讓潛在租戶和房東之間可以跳過仲介的干預直接交易。因此顧問業者Deloitte(勤業眾信)在一份商業房地產報告中指出,在未來幾年內,傳統的經紀公司將會被迫轉型為科技公司,否則就會被淘汰。

在這種趨勢下,Cadre會受到各方的資金追捧也就不足為奇了。Cadre從高盛、Andreessen Horowitz、Peter Thiel和馬雲等知名投資者那裡籌集了近7千萬美元的資金。而Ryan Williams的老東家高盛銀行,則設定其客戶透過Cadre平台投資的金額能達到2.5億美元。金融大鱷喬治·索羅斯(George Soros)的公司也給Cadre 2.5億美元的信用額度。Cadre的市值目前接近10億美元,而在一項投資條款說明書(Term Sheet)中,有投資者評估Cadre的價值達到20億美元。

 

(圖片來源:The real deal)

 

3.公司規模化後,面對的挑戰才要開始

但Cadre與美國總統Trump的女婿Jared Kushner之間的關係也引起了爭議。Jared Kushner的妻子Ivanka Trump最近參與制定了一項對經濟困難社區的投資計劃,計劃案的投資者能享有減稅優惠,於是Cadre發起了一項專門投資於這些社區的基金,引起民間監督組織指控Trump、Jared與Cadre之間有利益關係。

Ryan Williams則強調Jared Kushner已經沒有參與公司營運,現在的角色比較像是顧問,並且已經賣掉了他在Cadre的大部分股權。但根據「華爾街日報」的報導,Jared Kushner擁有Cadre的股份價值仍高達5000萬美元。

Deloitte的房地產研究中心負責人Surabhi Kejriwal則指出:「Cadre在某種程度上可以說比傳統業者更透明,但傳統的經紀商也有自己的存在空間。我們不確定人們是否願意接受線上房地產交易,但隨著時間經過,新鮮感消失,Cadre可能很難與傳統的經紀商競爭。」

有些人則懷疑投資者會願意在線上投入數百萬美元交易,但一位Cadre的投資者表示:「那些高資產人士經常做這種5萬到10萬美元的小額投資,就像是下賭注一樣,這些錢占他們財富的比例非常小。一般投資人則可能更願意根據Cadre應用程式所提供的豐富訊息來投資,這些數據讓人一目了然,就像是我已經知道想買什麼樣的車,不再需要一些推銷員來告訴我。」

另外,Cadre也面臨其他投資選擇的激烈競爭,例如不動產持有人發行的房地產投資信託基金(REITs),投資人買賣的方式和股票差不多,參與的門檻比Cadre低很多,還能按時收到業者支付的股息。

 

(圖片來源:My Property)

 

Cadre也面臨線上商業房地產投資平台CrowdStreet的競爭,它與Cadre同樣在2014年成立,但在一些基金上的最低投資額為25,000美元,只有Cadre的一半,還宣稱能讓投資人在兩年內賺到接近50%的報酬。

風險投資公司Khosla Ventures的創辦人Samir Kaul則指出,Cadre將科技帶入房地產業,在公司規模化後,也將面臨與科技業相同的挑戰。雖然許多科技新創公司擁有大量的風險投資資金,但最後能存活下來的不多。目前尚不清楚像Cadre這類的新創公司在經濟衰退期間的表現如何,如果美國聯準會(FED)繼續升息,這些挑戰都超出了Cadre能夠控制的範圍。

 

4.想要轉變人們的想法是創新的原動力

但Ryan Williams非常清楚未來會面臨的挑戰,他並非一帆風順,早期也經歷過無力支付員工薪水的窘境。他說:「我喜歡證明人們錯了,有些事情本來就不確定,但我喜歡應付不確定性,這就是我擔任CEO的職責。」

Ryan Williams表示,Cadre想利用科技改造房地產,從一開始就受到許多業內人士的質疑,所以會受到阻力很正常。那些不相信這個想法或概念的人,便是Cadre開始所有偉大創新的原動力。就好比Ryan Williams的成功,同樣也翻轉了許多人對非裔及工人家庭先入為主的觀念。他說:「你的成就是關於你能做出什麼貢獻,不是關於你的膚色,不是你的性向,不是你的社會經濟背景。」

Ryan Williams也將Cadre的成功,歸功於他的導師網絡(Mentors Network)。例如房地產公司Vornado Realty的前任執行長 Michael Fascitelli 現在是Cadre投資委員會的主席,這些前輩的指導讓Cadre避開了許多犯錯的可能。

有些人推測Cadre的未來動向,可能會找一家更有規模的房地產公司或是一家科技公司合作,也有可能追隨UBER、Lyft和Pinterest的腳步,藉著股票上市取得數十億美元資金。但Ryan Williams的雄心壯志可不只如此,他認為Cadre未來的機會比這些公司更大。雖然他不排除Cadre公開上市的可能性,但取得資金只是達成目標的手段,善用科技力量讓房地產業脫離侏羅紀時代,才是Ryan Williams當前主要的志願。

 

(圖片來源:Forbes)

 

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參考資料:

1. Meet the 31-year-old African American CEO aiming to revolutionize real estate investing

2. The right way to invest in real estate

3. This Startup Wants to Be the Amazon of Real Estate

4. Cracking Cadre’s code

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